家の話

土地を購入する時に絶対気をつけておきたい4つのこと

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土地を購入する時に絶対気をつけておきたい4つのこと

 

三重県でこれからマイホームを建てようとお考えの方のほとんどが、賃貸住宅か実家にお住まいです。私が実際にエンドユーザーつまり、皆さんのような一般の住宅購買層の方とお話しをさせていただく感触からすると、およそ7割の方が土地を新しく購入するという選択をされます。

 

新築住宅を建てるには、当たり前ですが土地がなければいけません。新築の家を検討中の多くのエンドユーザー様は、建物をどうしよう?ということを意識される方がほとんどです。間取りはとか、子供部屋についてはとか、ベランダは必要だとか、パントリーが有った方がいいとか、とにかく家とその仕様についてご興味を持ってこられる方が非常に多いというのが印象です。

 

ですが、これから土地も検討するという場合は、建物のように目で見えるわけではないため、さまざまなトラブルも発生します。漫然と探すだけではなく、気をつけておきたいことがいろいろとあるのです。

 

この記事では、土地を購入する場合に気をつけておくべき点をいくつか挙げておきます。しっかりご理解いただいて、失敗のない土地選びに役立ててください。

 

■まずは、土地の探し方

 

土地の探し方については、4つのパターンがあるのをご存知でしょうか?まずは、土地の探し方をお伝えします。

 

4つの探し方とは、その1:不動産屋さんに頼んで探してもらう。その2:ネットで探す。その3:住宅会社に依頼する。その4:自分で探す。この4つです。

 

では、それぞれデメリットデメリットを見ていきましょう。

 

その1:不動産屋さん

これは、一番多いパターンだと思います。このパターンのメリットは、地元の不動産業者さんの場合は、地元の事情に精通している事ですね。細かいことに精通している方もooですが、不動産屋さんは得意不得意があります。お医者さんと同じで、土地の売買が得意な会社と賃貸物件が得意な会社がありますので、見極めが必要です。

 

全国区の不動産屋さんの場合は、とにかく広い範囲で物件数が多いのが特徴です。ただし、地域を絞った場合の情報量が劣る場合があります。ただし、大手さんの中では銀行さんと繋がっている不動産業者も中小が持っていない情報をお持ちの場合もあります。

 

大手業者、地元の中小業者いずれにしても、様々な条件を元に豊富な物件数から適切な宅地の情報を提供していくれると思います。

 

ただし、デメリットもあります。不動産屋さんのほとんどは建物の知識をほとんど持っていないので地盤の話しや周辺情況の話し、上下水道管の有無など家を建てるに当たっての確認事項がお留守になる場合も少なくありません。

 

あとは、不動産業者さんは情報収集だけでは、なかなか親切にしてもらえない場合があります。どちらかと言えば、あなたが彼らにとってお金になるかどうかで判断する担当者が多い印象があります。

 

その2:ネットで探す

これは、HOMESやスーモ、yahoo不動産等や地方の不動産が運営している情報サイトなどから資料を集めてくる方法があります。

 

この場合のメリットは、時間を気にせずに様々な物件を見ることができます。その結果として相場観を養う事ができます。地域についても、自分のターゲットでない場合も価格で絞り込みをかけたり、地域、市町村などの行政区分などで分けたりしなががら、予算に合わせた選択ができるのが多いでしょう。

 

ただし、デメリットにもなりますが、同じ物件を沢山の業者が広告している場合があったり、情報の更新がとても遅いので、既に売れてしまった、価格がいつの間にか下がっていたなどのずれがあるので、WEBの情報だけで絞り込んでしまうのは危険だなと思います。

 

それと、最終的に不動産屋さんに繋がっていくのでその1のデメリットも同じですね。

 

その3:住宅会社に探してもらう

個人的に、住宅会社に探してもらうのは一番お勧めです。ただし、私が住宅会社をやっているので、そう言っているわけではありません。

 

まずは、デメリットの話しをしておきます。デメリットは、その会社に土地を探してもらった場合は、その会社で家を建てないとというのが有ります。ですので、この会社となら家づくりを進めていけると思ってからでないと、話を進めて行くことは難しいですね。それもあった、私のお勧めは土地を決める前に住宅会社をしっかり決めることになります。

 

逆にメリットは、沢山あります。住宅会社は土地を売ってお終いになる不動産業者様のようなことはありません。土地をお勧めして、買ってもらったお客様に住宅を建てて、それからメンテナンスを含めて30年以上のおつきあいになる訳です。そのため、中途半端な土地をお勧めできません。

 

また、土地の価格というのは後から詳しく書きますが、値引きできる場合があります。土地の価格が下がると、お客様の建物に対して使える予算が増えるので住宅会社とお客様の利害は完全に一致します。ところが、不動産業者は土地の価格が下がると手数料が下がっていくので、あまり価格値下げに協力してくれない不動産業者もいらっしゃいます。また、土地の売り主側の不動産業者は、なおさら値下げには協力したく無いはずです。

 

それと、住宅会社は土地に問題があった場合は責任を取らされます。ですので、しっかりとした説明をしてくれますので、後々のトラブル回避のためには、住宅会社からの紹介で土地購入を検討してみてください。多くの住宅会社は手数料を取らない場合が多いです。

 

その4:自分で探す

どうしても、土地購入を希望するエリアで土地が見つからない場合は、自分で探すことも可能です。

 

どう探すかというと、すみたい希望の土地を色々歩いてみて、人の住んでいない住宅、あるいは空き地などの所有権を確認していきます。不動産の所有権は誰でも確認することが可能になっています。ただし、法務局に行って台帳の閲覧を申し込む形になります。コピーを所得するために費用が1物件あたり数百円の費用がかかります。

 

懇意の不動産屋さんがいれば、簡単に取得してもらえます。もちろん手数料は同じ額かかりますが、不動産屋さんの多くはオンラインで閲覧できるので、素早い対応が可能です。

 

その上で、所有者に連絡を取って売る気は無いか?売るとすればどのぐらいの費用になるのかの意思確認をする必要があります。このあたりも不動産屋さんに頼むことは可能ですが、その場合は売買のタイミングで手数料が発生していますので、できれば自分でやりましょう。

 

もし、この探し方でわからない事があれば、無料で相談に乗ります。また、不動産売買は沢山書籍が出ていますので、図書館で探してみると良いでしょう。

 

■よくある土地の落とし穴

土地取引に関しては、売買する機会が著しく少ないものです。多くの方は一生の間に1会あるかないかでしょう。ですので、経験を積めない商品であり、ビジネスで不動産業を営んでいる不動産営業マンとは、著しく知識の差があるので、業界内の常識が一般の人にとっては非常識な例も少なくありません。

 

それらの例も踏まえてみていきたいと思います。

 

  1. 古屋付き土地売買

まずは、古屋付き土地売買です。これは以前から建っている家が土地にすで建っている状態で土地取引を行うというものです。日本の習慣上、建築後20年を過ぎた住宅の価値はほぼ無価値と判断されます。これは屋根に大きな穴が空いている場合も、少し掃除すればまだ住めるような状態でも同じです。必ず現地を確認しましょう。

 

その時に確認する必要があるのは、再建築が出来るかどうかです。再建築というのは、建替が出来るのか?ということで、以前は法律に即していなくても建築許可が出たのですが、最近は、完全に法律に則していないと建築許可が出ません。例えば、購入予定の土地が2m以上の道路に接していないとその建物は壊すことができても、新しく建てることはできなくなっています。

 

ですので、再建築ができるかどうかは必ず確認が必要です。

 

また、場合によっては、建物の解体費用を土地価格から値引いてくれる場合もありますので、価格交渉が可能か確認しましょう。

 

  1. 上下水道、ガスなど

上下水道が宅地に入っていると言うのは土地を考え得る上でとても重要です。それは、上水道(飲み水)は、水道管として公道に埋まっていることが多いのですが、ここから自分の家に水道管を引き込むのに安くても100万円程度は実費でかかってしまいます。水道管が遠いところにある場合は、聞いた話では最大300万円ぐらいの費用がかかる場合があります。農地を購入して宅地にするのに、一番の問題はこの上下水道です。

 

さらに、下水が完備されていない土地では、合併浄化槽と呼ばれるものを宅地内の設置しないといけません。これも最近は高くなってきております。また、市町村からの補助がもらえる地域もありますが、個人負担で数十万円かかる場合がありますので、必ず住宅会社にそのあたりを確認してもらってください。不動産屋さんの場合は、工事が必要だということはわかっても、どのぐらい費用がかかるのかわからない方も多いので、注意が必要です。

 

都市ガスがあるところは、ガス管にも同様な問題があります。是非ご確認ください。

 

  1. 土地の高さ、擁壁など

土地の高さもとても重要な問題です。せっかくいい土地を見つけても、道路よりも1メートルも低い土地や逆に高い土地の場合は高さを調整しないといけません。そうでないと駐車場が上手く設置できないからです。

 

土地の高さが低い場合は、盛り土をします。高い場合は、土をすき取らないといけません。盛り土も買い物になりますし、土地をすき取った場合は残土処分費用がかかります。これも1メートルもの上げ下げをする場合は、100万円単位の工事になってしまいます。

 

また、雨の多いところでは、必ず道路より少し土地をあげておかないと、合意の時に冠水してしまう場合が考えられます。

 

急斜面にある土地などは、擁壁といってしっかりとした土留めをしないと大雨のあとの土砂崩れ、地震などでの崖崩れなど後々命に関わるほどの事故に繋がる事があります。当社の物件ではないのですが、相談を受けた事があるのは、新規造成地で擁壁が不十分で家が傾いている場合があります。この場合は早急に対応しないと、まともに住んでいられなくなりますし、大きな地震が来たときには人命を失いかねません。

 

必ず専門の住宅業者に確認の上建築を進めてください。この点はとても重要です。

 

この他にも、不動産業者さんでは詳しく解らない建築上の問題点というのは多数有ります。ですので、家を建てたときの問題点は何かという視点で見る建築業者、住宅会社からの意見はとても重要です。是非,信頼できる相談相手を見つけてください。

 

■土地は値引きできる?

 

最近はそれ程行かなくなりましたが、長島ジャズドリームのアウトレットにたまに家族に出かけます。特に冬と夏のバーゲンシーズンは洋服が安くなるのでまとめ買いには便利だったりします。

 

洋服には,デパートで売っている正規品とアウトレット品とがあるそうですね。

 

不動産、特に土地の場合はどうでしょうか?神話のようにまことしやかに流れているのは、土地というのは出物(特別に相場よりも安い商品)があるという噂です。

 

結論を始めにいいます。土地や不動産の場合は、出物というのは確かに存在します。ですが、出物の場合は相続や企業の経営不振、個人の借金返済などの理由で売り急いでいる物件のことです。つまり、早く現金化したいので,安く売るという物件ばかりです。

 

ですから、そのような物件は出た瞬間に売れてしまいます。不動産業者が,現金で買い取る事が多い様です。ですので、噂はあるけれど,なかなか我々には回ってこないというわけです。出物のほとんどは,かなり大きな土地であることが多いです。お客様が手頃だと判断する50~100坪というのはなかなか出ませんし、出たとしても古家付きの物件が多い様です。

 

では、土地を安く買うことは不可能なのか?というと,そういうことはありません。

 

それは、不動産の値段の付け方に秘密あるのです。

 

一般の方が土地を売り出す場合は、不動産鑑定士に鑑定を依頼するか,金利や取引のある不動産屋さんに相場を聞いて,売り出し価格を決めます。ですが、それはあくまで相場の上限の場合が多いのです。

 

直ぐに売れれば良いのですが、問合せもない,売れそうにないとなると、値引きをしてもらう可能性が出てきます。

 

ですので、発売し始めて数ヶ月経っている土地や中古住宅は値引きしてもらえるチャンスなのです。もちろん、オーナー様がお金に困っていない場合や売り急いでいない場合は、その限りではありません。いきなり値引きを申し入れるのではなく、しっかりとした購入計画を立てたうえで値引きをチャレンジして欲しいと思います。また、値引きがOKされてしまえば、必ず購入しないといけません。ですので、試しに値引きを申し入れるというのは、皆さん自身の信頼を損なう恐れがありますので、絶対に避けるべきです。

 

■土地を購入前に

ここまで読んでいただきありがとうございます。いろんな注意点が解ったので、これで土地探しをして、契約すれば良いですねと言われそうです。

 

でも、ちょっと待って欲しいのです。土地がないと家が建たないのですが、そもそも何のために土地を買うのでしょうか?

 

土地を買うのは、家を建てるためだと思います。つまり、家が決まらないと本来は土地が決まらないのです。どういうことかちょっと考えてみましょう。

 

家はあまり大きいと使いにくい、また小さいと窮屈だというのはよく解ると思います。程良いサイズというのが必要になります。ですが、ご家族の生活によって、程良いサイズというのは全く違います。そして、それはご家族の皆様だけではよく解らないという現実があると思います。

 

つまりは、家の作り手である我々のような住宅業者としっかり話をしないと、それぞれの家庭にマッチしたサイズの間取りというのは解りません。

 

つまり、私のお勧めの土地の買い方は、まず住宅会社を決めるということをお勧めします。住宅会社を決めた上で、程良いサイズを決定して、広すぎず狭すぎない土地の大きさ、土地の場所、内容などを住宅会社と一緒に見ながら最終決定した上で、今回お伝えした内容をしっかり判断しながら、家づくりのために土地購入を決めて欲しいのです。

 

つまり、土地を買う前に、住宅屋(つまり、建築会社)を決めて欲しいというのが、私からの最後のアドバイスになります。今までの常識をちょっと変えて、是非とも土地を決める前に、住宅業者を決定する方向で検討してください。その上で、土地の相談ににもしっかり載ってくれる業者かどうかを見極めてください。土地の相談に乗れない業者を選ぶと後々困ったことが起こりますからね。

 

皆さんの土地選びが成功するように祈念しております。

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