土地

三重で土地を買って家を建てたいだけど、相場を教えてください

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三重には人里離れた山もあれば大きな市街地もある

 

相談者

三重で土地を買って家を建てたいだけど、相場を教えてください。

 

土地を買って家を建てたい、ということは注文住宅をイメージされていますよね。でしたら相場というのはものすごく広い範囲になってしまいます。

 

三重県は山間部も多く、土地代が極めて安い地域もあります。そういった地域にローコストの家を建てれば1000万円代で土地と建物が手に入りますし、逆に近鉄やJRの大きな駅に隣接したエリアに高級住宅を建てれば1億円超えだってありえます。

 

注文住宅を建てるとはそういうものです。

 

相談者

では、私たち夫婦のように30代で子どもが2人いて、世帯年収が400~500万円程度の家庭が土地購入から家を建てる場合の相場、であればどうですか?

 

一番多い層としては、だいたい500万円から1000万円以内で土地を購入して、1500万円から2500万円以内で家を建てる、という感じでしょうか。家の値段は諸費用を含んだ価格です。

 

よくチラシで見る「坪単価30万円×35坪の家で1050万円!」なんていうのは家の本体価格しか計算していないので、それでは家は建ちません。

 

人が住めるようにするためにライフラインを整えたり、税金や手数料なんかを足していくと、ローコスト住宅でもやはり1500万円程度にはなります。

三重と他都道府県の相場は違うのか

 

相談者

三重は田舎のイメージですが、他の県に比べて土地と建物の相場は安いですか?

 

土地に関して言えば、当然東京や大阪、名古屋に比べてかなり安くなります。

 

東京のど真ん中なら30坪で1億円を超える土地もありますが、三重県なら近鉄やJRの主要駅近くても坪100万円を超えるような土地はめったにありません。

 

また、ご存知のとおり三重県は山間部も多いので、そちらのほうへ行けば坪2万円なんていう土地もあります。

 

建物の相場に関しては、全国どこもそう大して変わりません。

 

いわゆる「普通の家」を建てるのであれば先ほど申し上げたように1500万円から2500万円ぐらいで建ちますし、大手ハウスメーカーなら3000万円から5000万円ぐらいといのが一般的でしょう。

 

ただ、“相場”と“平均”は違います

 

例えば東京の港区では平均世帯収入が900万円を超えています。そうすると当然、建てる家の「平均」価格も高くなりますが、それが「相場」ではありません。

 

一方三重県では平均世帯年収は400万円前後なので、相談者さんと同じような価格帯で家を建てる方が多くなります。

 

相場や平均でマイホームの予算は決まらない

 

相談者

なるほど。では私たちは土地を1000万円以内で探して、建物を2000万円ぐらいで建てて、合計3000万円ぐらいかかるということですね。そうすると月々のローン支払いはいくらぐらいになりますか?

 

ちょっと待って下さい。家を建てるというのはそんなに単純なものではありません。

 

相場がこれぐらいだから自分たちもその範囲内なら大丈夫、なんてことはありませんし、ご家族ごとに実現したい暮らしは違うはずです。

 

注文住宅を建てるのであれば、その部分を充分に詰めて行く必要があります。

 

相談者

具体的にはどういうことですか?

 

家の予算を相場から割り出してはいけないポイントは2つあります。

 

まず1つはお金の問題。仮に同じ年収の家族が2世帯あったとしても、それぞれのご家庭で支出も貯金も異なります。

 

娯楽や子どもの習い事など、家以外の生活に重点を置くご家族もいれば、家を建てるために貯金をためてある程度まとまった頭金を用意できる家庭もあります。

 

家を建てたいと思ったとき、相場が気になるのも仕方ありませんが、最初にやるべきことは、自分たちが月々いくら返していけるか、という資金計画です。

 

年収500万円以上ある方でも住宅ローンが組めない場合もありますし、その逆もあります。

 

年収がいくらだから月々いくらのローンが組める、という簡単な計算は非常に危険です。

 

よくインターネットなんかに「住宅ローンは年収の〇%まで借りられる」なんていう記事を見ますが、これはあくまで借りられる上限額です。借りられる額=返せる額ではありません

 

相談者

なるほど。。今アパート代を月々払っているから、それにプラスいくらかすればマイホームが持てると思っていましたが、考えてみればこれから子どもが大きくなると学費もかかるし、家が広くなれば電気代も今よりかかるだろうし。

 

この先何十年も毎月ローンを払うことを考えたらちゃんと計算しなくちゃいけませんね。

 

仰る通りです。

 

資金計画というのは家族のファイナンシャルプランから始まります。

 

今の家計だけでなく、家を建てた後の家計もシュミレーションして月々いくらのローンを払えるかを計算します。

 

建築の依頼先が良心的な会社であれば、その会社に資金計画の相談にのってもらうのもお勧めです。

 

総予算が決まったら土地代と建物代のバランスを検討

 

相談者

よく分かりました。ポイントその2は何ですか?

 

相場で予算を決めてはいけないポイントその2は、土地代と建物代のバランスです。

 

資金計画がきちんとできて月々いくら住宅ローンを返済できるか、ということが分かったら、逆算的にローン借入額を計算します。

 

今回は土地購入から家を建てる、という話なので、自己資金とローン借入額を足した金額が、土地と建物の総額になります。

 

そこで決めなくてはいけないのは、いくら土地に充てて、いくら建物に充てるか。という配分です。

 

資金計画や配分をあらかじめしないで、良い土地があったから、と飛びついて買ってしまうと、建物に充てられる予算が足りなくなってしまい希望の家が建てられない、なんてことになりかねません。

 

あらかじめ土地が決まっている方や、ご両親の援助などで土地代を別途捻出できる場合は別ですが、自分たちで土地探しから始める場合には非常に重要なポイントです。

 

例えば名古屋に通勤するのでアクセスの良い四日市駅か桑名駅の近くが良い、というパターンや、広く日当たりの良い庭で子どもたちがかけ廻っているような家がいい、というパターンなど、家族ごとに理想とする土地は異なります

 

マイホームを建ててどんな暮らしがしたいのか、それに合うように土地と建物の金額のバランスを決めていきます。

 

三重県のエリア別土地代ランキング

 

相談者

先ほど、相場として三重県では土地1000万円以内の方が多いと仰っていましたが、その金額だとどのあたりのエリアあたりになるんですか?

 

相場と平均が違う、という点では、先ほど私が申し上げた1000万円という価格も、正しくは相場ではなく平均ですね。

 

最初に申し上げた通り、三重と一口に言ってもかなりかなり地価の差があります。

 

平均坪単価を市町村単位で申し上げるなら、三重県で一番地価が高いのは桑名市で平均坪単価は18万円代後半です。

 

桑名駅から名古屋駅までは電車で30分かからないので、名古屋の通勤圏として人気があります。30年ほど前には名古屋のベッドタウンとして大規模な宅地開発がありました。

 

同じく18万円代なのが四日市です。桑名よりも栄えていて、それでいて名古屋にも1時間以内で行ける、という点で人気があります。

 

次いで、伊勢市、津市、朝日町は平均坪単価16万円台です。伊勢市は海と山に囲まれて、三重県ではトップクラスに“暮らしやすい町”として人気がありますし、津市は県庁として街が栄えています。

 

朝日町は桑名と四日市の間にある町で、近年商業施設が多く建設され1号線沿いを中心に暮らしの環境が整っているようです。

 

反対に、三重県で坪単価が最も低い土地は、度会町や大台町、志摩市、など、伊勢よりも南のエリアが挙げられます。こちらは平均坪単価が3万円代なので、場所によっては1万円を下回る土地もあります。

 

伊賀市や名張市は近鉄からは遠く離れますがJR関西線が走っているので、地価が安い割には住みやすいと人気のエリアです。

 

土地は立地と広さだけで決めてはいけない

 

ご家族で暮らす一般的な戸建ての家を建てるなら、土地の広さは最低30坪必要になると言われています。

 

土地には建坪率容積率と言って、その土地の広さに対して何%の広さの建物しか建ててはいけません、という制限があります。例えば30坪の土地で建坪率が70%なら、21坪までの家しか建てられません。

 

相談者

容積率は何ですか?

 

簡単に言うと、建坪率は土地面積に対する1階の床面積、容積率は土地面積に対するすべての階の床面積の合計です。

 

先ほどの例で、30坪の土地で建坪率が70%、容積率が200%だとすると、1階の床面積は最大21坪、家全体の床面積の合計は60坪以下でなくてはいけません。

 

1階の21坪に合わせて長方形で3階建ての家を建てると63坪になってしまうので、それは建築できない、ということになります。

 

さらに言うと、土地というのは街並みに深く関係しているので、この町には何階までしか建ててはいけませんよ、という地域ごとの条例や、隣接する北側の家に配慮して家を建てましょう、といった北側斜線制限なんてものが法で決められています。

 

そういったことを考えると、家を建てる場合の土地が30坪というのは本当に最低限の広さで、現実的には50坪とか、三重の地価が高くないエリアでは100坪ぐらいの土地を買う方も少なくありません。

 

相談者

なんだか土地を買うってややこしいんですね。自分たちで探せるか不安になってきました。

 

主要都市なんかだと法的な制限はすごく重要な要素になってきますが、三重の場合、比較的土地に余裕があるのでそこまでの心配はありません。

 

四日市や桑名の駅前の土地を買うとなると話は別ですが、三重は車を持っている方が多いので、主要駅にこだわる方でも駅から車で20分圏ぐらいまで離れて土地を探す方が多いです。

 

そうすると建坪率や容積率にそこまで縛られるような土地は少ないです。

 

三重県の土地購入事情

 

相談者

具体的にどんな条件の土地を買う方が多いんですか?

 

何度も申し上げている通り、みんながそうだから相談者さんもそうすれば安心、という指標にはしてほしくないのですが、数として多いのは、近鉄の主要駅にこだわる方だと車で20分圏内ぐらい。

 

これは電車通勤をしている人が多いですね。坪単価15万円で50坪とか。

 

通勤に電車を使わない、マイカーだけで生活をしている人だと、もっと山側で安く広い土地を探す方が多いです。坪単価10万円で70坪、700万円とかですね。

 

相談者様のように若い方でこれから土地を新しく買おう、という方はまず団地を探される方が多いです。

 

団地と言ってもアパートなどの団地ではなく、一戸建て住宅の新興住宅地や分譲宅地が固まったエリアのことも三重では団地と呼びます。桑名であれば大山田団地とか、四日市の桜台とかがそれに当たります。

 

静かな住環境が確保できるということや、同世代の家庭が近隣に多くいることで人気が高く、土地代も駅から離れている割には若干高くなります。

 

例えば、団地の中の土地が坪15万円で、その団地から1キロほど離れた田畑が多い土地だと、坪単価が10万円以下、なんていう例もたくさんあります。

 

今回は“相場”に関するご質問ということなので一般論で色々とお話しをしていますが、本来なら、土地を買って家を建てたい、と思ったら、資金計画や家族の暮らしに対する理想など、個別に住宅会社と相談をするのが、一番失敗が少なく、遠回りをしなくてすむ方法です。

 

相談者

住宅会社に最初から相談をするんですか?

 

そうです。土地探しから家づくりを始める場合には、ぜひ住宅会社選びを先にすることをお勧めします。

 

実際に土地を買うのは不動産屋さんからですが、不動産屋さんというのは土地のプロであって家づくりのプロではありません

 

先ほどの建坪率や斜線制限などは法で決められていることなので、当然不動産屋さんも知っていますが、例えばキッチンに光は入るかとか、リビングの窓が隣の家の窓と向かい合わせにならないか、など、家のプランニングと合わせて土地を検討するには、住宅のプロと一緒に土地を探したほうが確実です。

 

相談者

土地選びよりも先に住宅会社を選ぶんですね。住宅会社選びは土地が決まってからのつもりだったのであまり情報収集をしていないのですが、三重県だと住宅会社はたくさんあるんですか?

家を建てる会社には種類がある

 

三重に限らず、家を建てる会社というのはいくつか種類があるのをご存知ですか?

 

相談者

建売業者や注文住宅会社といういことですか?

 

確かに、建売専門の会社も中にはありますが、業界的には住宅会社の分類は会社ごとの規模でだいたい呼び分けています。あくまで何となくなので、別にルールがあるわけではないんですが。

 

まず有名なのはタマホームさんや積水ハウスさんといった、テレビCMを流しているような大手ハウスメーカーです。

 

ハウスメーカーの特徴としては、全国展開をしていることと、家がある程度パッケージ化されていて、その分デザインや間取りなどの柔軟性には欠けるといった点です。

 

また、広告費などをふんだんに使っているような場合には、建物の価格にそういった費用が上乗せされてコストが上がるリスクもあります。

 

洋服や鞄で例えて言うなら、ブランド商品のようなイメージです。ネームバリューがあり、メンテナンスなどの制度も整っていることが多いですが、その分商品価格は安くありません。

 

次に、ビルダーと呼ばれる会社があります。

 

これは、例えば三重県なら、三重全域とか、北部とか南部とか、複数の支店をもって大きなエリアを商圏としているような会社です。

 

年間受注棟数は100棟を超えることもあり、三重にもそういった会社はいくつかあります。

 

次に、ビルダーよりも申し少し規模が小さいのが工務店です。

 

地元の工務店に依頼する場合には、その土地に合った建築方法を用いたり、そのエリアならではの暮らしやすい工夫などを提案してもらえることが期待できます。

 

設計から建築までのノウハウを持っており、責任を持って最後までお付き合いできそうです。

 

ただし、地域密着のよさの反面、施工にあたれる対応エリアが限られていたり、遠方からの依頼には応えられない業者もあるのが難点です。

 

こだわった独自のデザインの家を建てたい、という場合には設計事務所という選択肢もあります。

 

設計事務所に依頼する場合には、デザイン料が高額となる可能性があります。

 

しかし、その分柔軟性とアイデアに富んだデザインを提案してもらえる期待感もあります。

 

デザインの美しさや限られた土地の中で自分たちの希望をより多く取り入れて欲しい場合などには向いていると言えそうです。

 

ただし、設計事務所は宣伝広告をあまり積極的にしていないことが多いので、良い設計事務所を探すのは手間がかかるかも知れません。

 

相談者

へ~初めて知りました。土地のことしか考えていませんでした。

 

土地の前に住宅会社選び、住宅会社選びの前に、自分たちがどんな家を建てたいのか、予算はいくらなのかを家族で話し合って決めるというプロセスがあります。

 

また、三重県の土地事情と言ってもかなり範囲が広いので、上記のプロセスを経て、あたらめて自分たちがマイホームを構えたいエリアを絞ってから、さらにそのエリアについて詳しく土地相場を調べて見てください。

 

私も機会があればエリアごとの情報も配信していきます。

 

 

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