家の話

分譲住宅とは?今さら聞けない住宅購入の基礎知識

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実は専門用語だったあの言葉!?

 

正直なところ、こんな事知りたいと思いますか?でも、意外と質問さえるのでちょっと書いてみました!

 

家づくりを考える上で、業界の中だけでよく使われる言葉がいくつかあります。

 

例えば、『注文住宅』という言葉はもう一般名詞にもなっているのかもしれません。注文住宅というのは、土地に合わせて,ご施主様のご希望を伺って間取りを一から作っていく住宅のことを指します。多くの注文住宅は,外観も間取りもすべて皆さんの意向のとおりに決められます。

 

ですから、建築工法もなにもかも全部皆さんのお好みに合わせた家づくりが注文住宅ということになります。

 

では、『分譲住宅』というのはどのような意味なのでしょうか。これも一般名詞化していますが、不動産業界で『分譲住宅』という言葉は古くから使われます。ところが実際に分譲住宅の意味を質問されると正確には答えられない一般の方結構多いと思います。

 

■分譲住宅とはどのような意味?

 

分譲住宅の『分譲』とは『分割譲渡』の略称をさします。

 

ある不動産業者が、広大な土地を手に入れたとします。ですが、その大きな土地はそのままで転売できないので、その土地を細かく区分けして住宅を建築して、一区画ずつ販売するスタイルというのが分譲住宅になります。また、広い土地を入手して、道路をつけたり、上下水道やガスなどを引き込む行為を土地の開発行為といいます。

 

新築住宅の中には『建売住宅』という名称で販売されている物件もあります。建売住宅と分譲住宅ですが、根本的な部分は一緒です。つまり土地とすでに建設された住宅をセットで販売するという意味ですね。ただし建売住宅の場合、ある限られた土地に住宅を建設して販売するスタイルになります。つまり、1区画しか無い土地に建物を建てた場合は、建売住宅とは呼べても,厳密には分譲住宅とは呼べないという事になります。

 

ただし基本的には、分譲住宅は建売住宅と同じで、すでに建築された建物と土地をセットで販売することが多いのですが、しかし一部分譲住宅として販売されている物件の中には、まだ土地だけを分割して提供していて,建築前の物件もあります。その場合は、『売建(うりたて)』と呼んで厳密には区別が必要です。

 

ただし、この場合は既に役所に建築の申請は出してることが条件になります。つまり、購入者は土地だけをまずは確保して、間取りなどは決まっている建物を、一部(外壁の種類、色、内装の素材など)だけ買い手の意思を反映した住宅を建設するというスタイルを取っていることもあります。この場合は,契約が済んでから建築が始まりますので,入居は遅くなりますが,建築中の現場では棚の追加など細かい変更を受け入れて貰える場合もあります。

 

正直なところ、用語の厳密な意味を覚える必要は全くありません。ですが、プロの中にはしっかりと説明をしてくれない人やよく解っていない人間もいますので、念ため用語解説をしっかりと説明させていただきました。

 

この文章を読まれている一般の読者の方は、別に建売住宅と分譲住宅をしっかり区別する必要などありません。ですが、住宅のバリエーションを考える上では、分譲住宅を検討される方が多いと思ったの念のためお伝えしておきました。では、実際の分譲住宅のメリット、デメリット、注意点などをみていきましょう。

 

■分譲住宅のメリットは?

 

分譲住宅のメリットの中でも一番大きいのは、価格が比較的安価だという点です。複数棟を同時に建築する場合が多いので、大工さんやその他の建物に関わる建築費用を圧縮することが可能です。また、外壁にしても内装や,キッチンお風呂なども同じような仕様を複数棟分購入するので,コストを圧縮して,その分を購入者に還元する事が可能になります。

 

また、専門家に間取りを任せることができるため一般的には使いやすい家になるという点も利点です。『せっかくのマイホーム、間取りは自分で自由で決めたいな』と思う方もいらっしゃるでしょう。ですが、実際に間取りを全くの素人の感覚だけですべて決めるとなると意外に後から使いにくい間取りになってしまう事があるのです。

 

私も注文住宅を作りたいお客様の相談に常に載らせていただいています。間取りについてあれこれ考えて答えが出なくなっていろいろと相談を受けることがあります。特に水回りをどうするかで悩む方が多いようですね。水回りをどこに配置するかで、配管のやり方も変わってきます。しかも排水管は、樹脂材料で配管することも多いので、給水管に比べて経年劣化しやすく、傷みが進んだり詰まりを起こしたりもします。もし間取りなどの問題で、配管が必要以上に長くなったり、何度も折れ曲がるなど複雑になると、万が一詰まった場合は解決に非常に時間がかかります。それが基礎の中だと最悪基礎を壊さないといけない事も考えられます。リフォームもコストがかかる場合が出てきます。

 

分譲住宅であれば、このような間取りや配水管の長さやレイアウトの問題を専門家が効率よく検討してくれるので失敗が少なく安心です。

 

マイホームを購入するにあたって、住宅ローンを組もうと思っている人は多いでしょう。住宅ローンからの融資を受けるには、審査をクリアする必要があります。すでに土地と建物のある分譲住宅の場合、比較的住宅ローンを通しやすいですし、後から追加も発生しません。また、住宅ローン実行後直ぐに引越もできますし、金利も実行時の金利ですから現在の表示金利から大幅な変更がありません。

 

自分で間取りなどのデザインを決められる注文住宅の場合、土地を購入してそこから建物を建設する形になります。この場合、住宅ローンの申込と審査は事前にできても、住宅ローンの実行は建物が完成した後になるので、そこまで実際の借り入れ金利がいくらになるのかはっきりしません。それでは、万が一何か大きな経済的なショックがあった場合には返済金額が変わる場合がありえます。

 

また分譲住宅のメリットとして、税負担が軽減できるというものもあります。土地が更地の場合だと、固定資産税は高くなります。ところが分譲住宅のようにすでに土地の上に建物があると固定資産税は減額されるルールになっています。土地を先に購入して、建築中にたまたま年を越した場合は、1年分は高い固定資産税を支払わなくてはいけなくなります。たった1年のことですが、固定資産税は土地の高いところほど高くなります。四日市、鈴鹿、桑名などの人気のエリアで注文住宅を建てる場合は事前にご相談いただければと思います。

 

もちろんいいところだけではなく、デメリットもいくつかあります。

 

1つ目は、もう完成している住宅なので変更が難しいということです。あこがれを形にする事は困難です。また、材質の変更もできません。当然ですが注文住宅のわくわく感は味わえません。

 

また、中には現場が非常に汚いとか、後は材質や設計が安くなっているので、耐震性能や断熱性能が劣る場合が考えられます。つまり、注文住宅に比べて若干地震に弱く、少し夏暑く冬寒い家になっている場合があります。最近の分譲住宅はその点が改善されてきていると思いますので、建築中の写真をしっかり見せてもらって、性能を確認した上で納得した決めてください。

 

■分譲住宅を購入したほうのいい人は?

 

分譲住宅向きの方ですが、いくつかのタイプに別れます。

 

まずはマイホーム購入にあたって、できるだけ予算を少なく抑えたいというご家族様です。分譲住宅の場合、広大な土地にまとまった住宅を建設して販売するスタイルをとっています。資材を大量購入することでコストを抑えることができるので、同じような条件の建売住宅と比較するとリーズナブルな価格で販売されている場合が多いです。とにかくマイホームを購入したい、でもできることなら少ない費用で買い求めたいと思っているのであれば、分譲住宅を選択肢の一つにするのは良いことだと思います。

 

きちんと実物をこの目で見て、納得できる物件を購入したいと思っている方もいるでしょう。その場合も分譲住宅を検討したほうがいい場合もあります。すでに出来上がっている建物を見てどうするかを判断できるからです。

 

購入する前の段階で、外観はもちろんのこと、内装や間取り、周辺環境などをきちんと自分で見て確認することができます。注文住宅の場合、業者と細かく打ち合わせをすれば自分のイメージ通りの住宅を建設することは充分に可能なのですが、私の友人の工務店の社長から時折、それでも『自分が思っていた建物と違う!』ということでトラブルになる場合もあると聞きます。

 

私は今までそのような経験はありませんが、でも外壁の色が思っていたのと少し違うとか、壁紙がイメージとちょっとずれているというような細かい違いは、数多く経験しています。もちろん、お客様としっかり話し合いをして住宅建築するので大きなミスは起こらないのですが、それでも小さなサンプルとそれが実際に建った場合の大きな面積での感覚のずれはゼロにはできません。その点、分譲住宅は建物があるので、このような感覚のずれは起こりません。マイホームを購入するにあたって、デザインでは絶対に失敗したくないと思っている方にはお勧めです。

 

注文住宅だと、自分でどんな住宅を建築してほしいか、工務店と打ち合わせをして、土地を購入し、建物が完成して、やっと入居という運びになります。それまでに半年ほどの期間がどうしても必要になります。しかし分譲住宅の場合、すでに建物が完成した状態で購入する形になります。住宅ローンの審査が通れば、即入居が出来ます。お子様の学校の問題など、待っていられない直ぐに入居をという方には分譲住宅を購入したほうが向いていると思います。

 

また、建物が建っている場所を気に入っていて、空いている土地がない場合も分譲住宅を選んだ方が良いと思います。三重県は空いている土地が沢山ありますが、四日市、桑名、鈴鹿などの人気のエリアによってはなかなか土地がない場所もありますので、その場合は分譲住宅一択になる場合もあるでしょう。

 

■分譲住宅を購入するにあたっての注意点

 

分譲住宅を購入する場合は、注意する点は2つです。1つは、アフターサービスで、2つ目は住宅の実際の性能です。それぞれみていきましょう。

 

まずは、アフターサービスがどのようになっているのかチェックしておいてください。というのは、住宅の建築主と販売者が違う場合が分譲住宅では非常に多いからです。どういうことかと言えば、不動産屋さんが土地を購入して、開発行為を行い、建築会社が住宅を不動産屋さんの指示で建てている場合は、第一義的には売った不動産屋さんに責任があります。ですので、まずは不具合が発生したときには不動産屋さんの担当者に連絡をする事になります。ですが、不動産屋さんは建物に関しては素人ですので、必ず建築会社に相談する事になります。そうすると、問合せをしても問合せがたらい回しにあう危険が出てきます。

 

欠陥住宅というのは今の仕組みではほとんど起きないのですが、まずは入居後10年間の瑕疵担保保険の期間中に新居で生活したところ様々な不具合の生じることも充分にあり得ます。その場合、瑕疵担保保険などを使って、無償で修理・補修を受けることが可能です。さらに、10年の保証期間が過ぎた後のアフターサービスも誰に相談していいのか解らないという場合が少なくありません。不動産屋さんや下請けの建築会社は、頻繁に倒産していますので尚更当事者が解らなくなったという話はよく聞きます。

 

分譲住宅購入の場合は、必ず以下の点を明確にしてください。不動産屋さんの担当者、建築会社の名前と担当者、瑕疵担保保険の会社と連絡先です。不動産屋さんができて10年以内の場合や、建築会社が下請けしかしていなくて、社歴が10年以内の場合は、倒産する可能性が完全には否定できませんので注意してください。

 

最近は瑕疵担保に加えて、さらに10年程度保険期間を延長して20年保証をうたっている住宅も見かけるようになってきました。ただし、その場合は大規模な補修を10年目に要求される場合もありますので注意が必要です。

 

もう一つのチェックポイントである住宅の性能ですが、現在の建物は耐震等級(構造計算上の耐震性能)でその性能が解ります。昭和時代に建った住宅のほとんどは、等級1です。また、分譲住宅の建物も等級1が多い様です。これは、震度6強の地震が来ても直ぐには家が倒壊しないレベルの強さになります。ここで、ポイントは『震度6強で直ぐに』という言葉です。震度7が2日にわたって2度も起きた熊本地震の場合は、この耐震等級1の1.5倍の性能がない住宅の多くは直ぐに倒壊をしてしまいました。倒壊を免れても建てかえを余儀なくされています。耐震等級1の1.5倍の性能は、耐震等級3という性能です。覚えておいてください。

 

また、断熱性能も今後の住宅には非常に大切です。政府はエネルギー問題、二酸化炭素排出の問題などで多い断熱性能を向上させようとしています。最近ではゼロエネルギー住宅なども登場しています。残念ながら、分譲住宅の多くは断熱性能に関しては最低限の性能しか持っていない場合があります。

 

さらに、極まれに現場での不具合を隠している場合もありますので、必ず中間検査などの時の写真でのチェックが必要です。施工途中の写真を見せてくれない分譲住宅は論外です。そのような不誠実な会社からの購入は絶対に止めてください。

 

最後に。マイホームを購入するにあたって、建物の見た目である外観や内装はきちんとチェックしている人は多いです。しかしながら周辺環境についてはあまり調査しないで、購入を決めるお客様が多いのは気になるところです。通勤・通学するにあたって、電車を利用するのであれば最寄り駅までの距離はどうか、銀行やスーパー、病院などが近くにあるかなどもチェックしたほうがいいと思います。お子供のいる家庭の場合、学校がどこにあって通学路はどうなっているのか、周辺に子供を遊ばせることのできるような公園があるかも見ておくと子供を育てるのに適した環境かどうか判断できます。また、市役所などが公表しているハザードマップや、県警が公表している犯罪や交通事故の記録などもチャックすることをお勧めします。

 

分譲住宅とは、すでに完成した建物を販売するのが大きな特徴です。建物の実物を見て購入するかどうか判断できるので、後悔の少ないマイホーム選びの出来るのが魅力だと思います。少し前は分譲住宅といえばデザイン的にいまひとつの物件が多かったのですが、最近ではデザインや使い勝手に違いを持たせることで個性を出した住宅を提供している業者も出てきています。マイホームを購入するのに分譲住宅を購入される場合は、お伝えしたことをご確認いただくとよりよいかもができると思います。

 

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